＜第10回＞　物流倉庫の不動産事情①/佐志田倉庫株式会社の佐志田Diaryについてご紹介しています。

都内では桜が見頃を迎え、昨年同様当社の錦糸町営業所の前にある猿江恩賜公園では花見客をたくさん
見かけるようになりました。
今年の開花予想では東京は開花日が3月25日、満開日が4月2日と開花日は例年より5日程早かったのですが、
そのあと気温が低かったため時間が掛かり満開日は平年並みだったそうです。
週末は天気が悪い日もあったりしましたので、平日のお昼休みに桜を見ながらランチでもという方も
いらっしゃったのではないでしょうか。
新年度を迎えますと新社会人の方を電車の中や居酒屋等で良く見かけますが、今年社会人6年目を迎えた私はその初々しさに懐かしさを感じるようになり、また年齢を感じるようになってしまいました・・



弊社は今年度より「不動産事業部」という新しい部署を起ち上げ、私も営業部から不動産事業部の方へ
異動となりました。これまでは自社物件等の賃貸案件は担当しておりましたがこれからは新規事業所の
起ち上げや物流施設のサブリース・仲介等を行なうことになります。
また一昨年度から宅地建物取引士の資格取得を目指しておりましたが、不動産事業部に移った今年こそは
本格的に勉強をして資格を取り不動産の知識をフル活用できる状態にしたいと思います。

とにもかくにもまだ不動産というものについての知識がほとんど無いので、まずは都内近郊の物流施設（晴海、豊洲、有明、東雲、辰巳、新木場等の湾岸エリアの様々な施設）を見て回りました。
2020年の東京オリンピックや築地市場移転問題等で、今話題の再開発地区でもありますが住宅や学校、商業施設も増えている一方で数多くの物流施設もありました。

近年大手の不動産会社が資産運用のツールとして大型物流施設を次々と竣工させる一方で、
古い空き倉庫をリノベーションしてオフィスやスタジオ等へ転用するといった動きが加速しております。
自ずと古い倉庫を借りている企業は最新の設備が整った倉庫へ移りたいと考える所ですが、大型の倉庫と
なりますと何万坪単位になるので点在している倉庫を1ヵ所に集約したりするといった考えがなければ1棟全部
借りることはまず無いと思います。
貸す側としては1つの企業に1棟全て賃貸した方が、管理が簡単で土地・建物全体の面積に設定された賃料を
そのまま受け取ることが可能です。

一方でフロア毎や区画分けをして複数のテナントに賃貸する場合には、テナント間のトラブル処理や
セキュリティ・共用部分の設定の必要性が出てくるため管理が複雑化し、賃料は共用部分を設定する分
減ってしまう可能性があり、また間仕切りや区画分けの費用も掛かります。
オフィスや住宅のような人の出入りが中心となるような物件は貸主側からの制限や借主側の要望も比較的融通が利くことが多く物流施設の物件と比べても成約に結び付くケースが多いですが物の出入りが中心となる物流施設では天井や床の高さはどのくらいか、冷凍・冷蔵・定温・常温に適しているか、平屋なのか多層階なのか等
使用用途や保管するものによって物件の条件が多種多様です。高層マンションでは景観や日当たりの良さ等から上の階ほど賃料が高く設定されることが多いですが、多層階の物流施設では基本的に延床面積で賃料は設定
されていてフロア毎に賃料の変動はありません。むしろ上の階になるほど物を移動する手間が発生し、
作業効率に影響が出るためよほど立地や金額面で良い条件がなければ重宝されません。
そのような物件を何千、何万坪単位で探しているお客様とマッチングするとなるとかなり確率は低いと
思います。
少しでも確率を上げるためには物件の情報量をたくさん持つことが重要になりますが、物件所有者（オーナー様）単独で持てる情報量には限りがあります。

そこで登場するのがサブリース事業を専門的に行なっている会社です。
借主側や貸主側双方の情報を豊富に持っており、物流施設に特化していれば双方のニーズに合わせた提案力も
あるためトラブル回避にもなり安心して管理を任せることも可能です。

サブリース事業者は元々ある倉庫を一括してオーナー様から1棟借りてテナントと直接契約を結ぶことで
オーナー様は賃貸収入が保証されテナントの管理も不要になり、別の事業に従事することができます。
その中でテナントの要望によって倉庫を区画分け・改装・造作を行なう場合には、オーナー様の許可が必要に
なったりもしますが、契約上原状回復が原則としてある限り手を煩わせるようなことにはなりません。

昨今では物流施設をはじめから複数のテナントに利用してもらえるよう設計された施設（マルチテナント型）を建設するケースや、入居するテナントの要望・業務内容に合わせた施設（BTS型）を建設することで空きに
対するリスクを考えた物件が主流になっております。
働き手の不足で人件費が上昇し物流コストが上がっていくなかで業務を外部へ委託（3PL）することで
物流コスト削減を目指す企業が増えてきており、サブリース事業者はただ単に物件だけ提案するのではなく
働き手のいる地域や共同配送で物流コストを抑えたいというニーズにも対応できるような物件提案力が
求められています。
「使うために借りたい」テナントと「使ってもらうために貸したい」オーナー様との間に「借りてもらうために貸してもらう」サブリース事業者の存在が今後も物流業の担い手として必要不可欠になると感じています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青木


物流施設を色々と見て回った際、若洲地区にも立ち寄りコンビニでお弁当を買って江東区立若洲公園の休憩所にて昼食をとりました。
平日のお昼だからなのか人が全然いなくて静まり返っておりましたが、公園内に風力発電所がありました。
幸か不幸かこの日は風が強くビュンビュン音を立てながらタービンが回っており迫力がありましたが、お弁当を食べる際は風で飛ばされないよう注意が必要でした。